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房地產稅時間
2019年3月15日 15:38

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在房價下行壓力較大背景下,出臺房地產稅并不適宜,更好的時機應在房價下行風險可控或房價上行的環境下。 ?

本刊特約作者?周江/文

又逢房地產稅時間,房地產股被閃了一下腰。

3月8日,人大委員會委員長栗戰書在人大二次會議上提出,要集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項,包括房地產稅法等多項立法調研、起草。

這一表態再度引起市場關于房地產稅推出時間的廣泛討論與猜測。受此消息沖擊,當日,香港內房股集體大跌,其中,融創中國收跌11%,碧桂園收跌5.25%,中國恒大收跌4%。

自2009年兩會提出“研究推進房地產稅制改革”以來,房地產稅在中國已經醞釀了10個年頭,三次寫入政府工作報告。而自2015年被列入全國人大立法計劃以來,房地產稅幾乎在每年尤其兩會期間都會有出臺的預期和討論,而四年來實際房地產稅始終處于草案起草完善階段,未向人大常委會提請審議。

按照立法程序,房地產稅須至少經過人大常委會“三審”之后方可提交人大表決。此前的2018年9月,十三屆全國人大常委立法規劃,房地產稅被列入五年立法規劃的第一類,即在任期內(2023年3月之前)擬提請審議,通過后還需經過中央地方兩級立法。3月5日的政府工作報告中也只是提到,要“健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法”。

這表明房地產稅的立法工作仍在穩步推進中,但時至今日“一審”尚未開啟,很大程度上體現出立法層面仍有不少問題需要論證和完善,如征收范圍、稅基選取、免征條件、稅率、現有稅制歸并調整等。中金公司認為,房地產稅當前仍處于立法層面的穩步推進過程中,而立法僅僅是第一步,距離全面推出和實施仍然任重而道遠。

隨后,相關人士的發言也證實了房地產稅的推出并非已是指日可待。

3月9日上午,十三屆全國人大二次會議新聞中心中,全國人大常委會法制工作委員會副主任劉俊臣說,按照人大常委會立法規劃,現在有關方面正在研究起草房地產稅法的草案,相關工作正在穩步推進。

同日,全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖表示,房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草,目前,相關部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作,待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。

華創證券表示,上述發言表明,目前房地產稅依然處于完善草案階段,還有重要問題需要論證和攻克,房地產稅草案還未完成,待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議,那么2019年的確存在一審的可能性,但不可能落地。

盡管如此,在房地產調控從過去的短效機制向長效機制轉變的背景之下,房地產稅進程加快在業內已達成普遍共識。

前世今生

廣義上的房地產稅包括交易和保有環節。目前,中國廣義上的房地產稅主要在交易環節,如契稅、增值稅、印花稅、所得稅等。在保有環節,目前的稅收僅針對房地產開發商和營業用房征收,未對普通居民擁有的非營業用房征收。

而市場所談論的房地產稅實際上為狹義概念,主要指的是在保有環節對持有房地產的業主征收的稅種,包括非營利性的自住住房,屬于地方稅種。

改革開放以來,隨著房地產行業的發展,中國房地產稅制的改革進程不斷推進。2003年召開的十六屆三中全會在《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提到,“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。”這為房地產稅改革指明方向,但仍以理順稅費關系為主要目的。

隨后,北京、深圳等10個省市開始物業稅空轉試點。2010年,《中共中央關于制定國民經濟和社會發展的第十二個五年規劃的建議》研究并推進房地產改革,并于2011年在上海和重慶開展房地產稅征收試點。2013年,國家稅務總局和財政部都提出,擴大房地產稅改革征收試點范圍。

2014年,時任財政部部長的樓繼偉撰文指出,房地產稅改革總的方向是,在保障基本居住需求的基礎上,對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素,合理設置建設、交易、保有環節稅負,促進房地產市場健康發展,使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

2015年8月,十二屆全國人大常委會立法規劃把房地產稅立法正式列入五年立法規劃。2017年12月,財政部部長肖捷在《人民日報》發文中提到,按照“立法先行、充分授權、分步推進”的基本原則,按照評估值征收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔。

自房地產稅工作基本原則提出以來,立法工作與相關配套措施有序推進,并取得一定進展。“立法先行”明確了房地產稅改革工作必須在一定的法律框架下進行。2018年9月7日,全國人大常委會召開立法工作會議,首次確認“房地產稅法擬5年內提請審議”。 “充分授權”要求在統一立法框架下,將一些操作權限授予地方。“分步推進”要求房地產稅立法征收過程中相關配套措施應及時跟進,從而保障工作整體有序進行。

方正證券表示,目前已基本具備房地產稅征收的軟硬件條件。房產登記信息與稅收信息互聯互通是征收房地產稅的技術條件,2018年以來,不動產登記加快推進,現已實現全國聯網,房產信息透明度和實時程度不斷提高,基本具備房地產稅征收的技術條件之一(小產權房的確權也是征收房地產稅的技術條件之一)。

房地產價值評估體系是征稅過程中極其重要的一環,目前,房產價值評估體系正在緊鑼密鼓的制定當中,由于各地方曾或有或無的出臺過房價限價等政策,房價限價背后也有一套嚴密的評估體系及數據庫,在有過經驗的基礎上,房產價值評估不會成為一道難以跨越的門檻。

在房價全面平穩的情況下,房地產稅政策即可適時推出。

尚待時機

華創證券認為,本次兩會,栗戰書委員長在發言中的表述與過往表述相比一脈相承、穩步推進,并且此次表述提及多種稅法,并非僅針對房地產稅一項,并無明顯超預期部分。

而針對房地產稅表述而言,一方面,原表述由兩個語句構成,實為兩部分,中間句號之前的“抓緊制定”是2019年需要完成的,而句號后面的“集中力量落實”則不在“2019年”約束范圍之內,其中包括房地產稅法。此外,國家稅務總局局長王軍3月8日在人民大會堂接受采訪時,對于房地產稅立法是否將在2019年制定完成,其表示,“穩步推進”,也并未明確是2019年。

另一方面,根據全國人大常委會每年立法工作計劃來看,2018年預備審議項目中,制定房地產稅法、契稅法、印花稅法等方面的立法項目,由有關方面抓緊調研和起草工作,視情況在2018年或者以后年度安排審議。

2018年9月7日公布的十三屆全國人大常委會立法規劃中,房地產稅法被寫入立法規劃,并屬于“第一類項目”,即條件比較成熟、擬在本屆人大常委會任期內提請審議。全國人大常委會每屆任期同全國人大相同,都是五年。根據中華人民共和國憲法和相關規定,中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會任期自2018年3月起,至2023年3月止。因此,此次委員長提到的“確保如期完成”,應指2018年至2023年期間,而非“2019年”。

華創證券還認為,法工委、財經委副主任發言中,房地產稅立法仍處于完善草案階段,待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議,2019年的確存在一審的可能性,但不可能在2019年落地。

首先,根據《立法法》規定,立法流程應為“形成草案-提請常委會-提請人大”。其中常務委員會審議立法議案,一般要經過兩次以上的常務委員會會議審議,加上公開征求意見期限一般不得少于30日,預計2019年一年走不完完整的立法流程,說明立法通過最早也要2020年才能完成;另一方面,源于可能存在的一些條件不成熟因素。

此外,根據此前“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,那么預計在立法之前房地產稅的試點也可能較小;且充分授權預示各地稅率、稅基或有差異;分步推進,預計房地產稅應為漸進改革,而不是一次性直接落地。

華創證券表示,本次兩會未提及房住不炒,穩經濟下總量住宅需求下行趨勢,或是條件不成熟因素之一。

一方面,全國商品房銷量增速自2018年9月開始連續下降或放緩。從主流房企銷售來看,2019年1-2月,50家房企累計銷售面積同比-9%,預計全國同期商品房銷量同比仍為負,總量需求呈現下行趨勢。

另一方面,目前除湖南、內蒙古、黑龍江、上海3省1市以外,其余24省+3市已公布2019年棚改計劃,合計約308萬套,參考2018年其占全國棚改計劃比值為87%,估算2019年全國棚改計劃約為353萬套,較2018年計劃580萬套同比下降39%、較2018年實際完成626萬套同比下降44%,棚改下行對于三四線需求或將產生持續的負面影響,而本輪周期中房地產行業與上下游行業的周期規律的錯位,導致房地產穩定對于上下游經濟較以往顯得更為重要。

根據中國指數院的數據,2019年2月百城(新建)住宅平均價格環比上漲0.10%,漲幅收窄0.12個百分點,已經連續4個月增速放緩,再考慮到2019年中統計局70城房價公布中不再單列15個熱點城市,2018年兩會中提及的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”在2019年工作報告中并未提及,表明房住不炒主旨下的政策調控已經初見成效。

因而,在穩經濟大背景下,總量住宅需求呈現下行趨勢,政府更需強調的是促進房地產市場平穩健康發展。

華創證券還認為,地方政府減收增支和地方債集中到期致土地財政依賴更強,或是條件不成熟的因素之二。

2018年,地方本級政府性基金收入65096億元,同比增長25%,占比地方政府公共財政收入+基金性收入的38.5%,較2017年提升3.5個百分點,并自2015年開始連續3年提升,可見地方政府土地財政依賴逐步提升。

考慮到2019年穩經濟要求,減稅降費和加大基建投入等將給地方政府帶來減收增支的巨大壓力。同時,自2019年開始地方債將集中到期,2019-2021年,根據華創證券的估算,地方債到期規模分別為1.3萬億元、2.1萬億元、2.6萬億元,這將進一步加劇地方政府對于土地出讓金的依賴。

另外,據財政部公布的2019年政府性基金預算收入預計和支出安排,地方政府性基金本級收入73754.56億元,增長3.3%,其中,國有土地使用權出讓收入67077.39億元,增長3.0%,較2018年目標同比增長22.7%。并且從歷史上看,除2015年外,2013-2018年,國有土地使用權出讓收入完成率均超過100%,2016-2018年完成率分別為140%、140%、119%,也從政府計劃角度表明了2019年土地出讓金的重要性。

華創證券還表示,根據測算,房地產稅開征后,對于全國總量最多可征收0.43萬億-1.28萬億元,并且考慮房地產稅征收初期緩沖,起初征收額更遠小于上述數據,僅約占8.3萬億元的2018年土地出讓金收入及地產相關稅費的6.5%-10.3%,短期難以彌補土地出讓金收入。也表明房地產稅從立法到最終的完整征收可能是一個中期問題。

申萬宏源也認為,在目前房價下行壓力較大的背景下,出臺征收房地產稅的法案并不適宜,更好的時機應在房價下行風險可控或房價上行的環境下。

征收猜想

借鑒試點城市及國外發達國家,房地產稅可能征收細則,結合滬渝兩地試點情況、國外美日韓德四國實施經驗以及相關媒體報道,方正證券預計未來房地產稅可能按照以下細則征收。

在征收對象方面,世界各國房地產稅征收對象均針對持有者的持有目的不同而設定征收細則。方正證券預計或將以家庭(戶)為單位,根據家庭產權房的套數和面積進行征稅。房屋套數多和面積大的家庭將會納更多稅,依據家庭具體情況設置住房剛需套數或面積,以保障家庭的權益。

此前,中國滬渝兩地試點中,上海對于本地戶籍針對自住的“首套”不征收房地產稅,而只是針對投資或其他用途的“第二套住房”征稅。重慶地區只是對大型別墅及高檔住房征稅而對普通住房則不征收房地產稅,兩地試點對于全國房地產政策指導意義遠大于現實意義。

與重慶類似的是韓國房地產稅政策,普通物業稅針對所有不動產持有人按照每年政府公布的遠低于市場價和相對較低的稅率交納,而綜合房地產稅主要針對價值較高的土地和住宅物業產權人,住宅包括房屋所隸屬的土地。根據規定,房產總價值超過9億韓元的家庭除了要交物業稅還要額外繳納綜合房地產稅從0.5%-1%不等。

美國聯邦政府允許人均兩套合理住房,而按照居住時間長短區分首要住宅和第二套住宅,首要住宅擁有利息抵稅權以及更優惠的貸款利率,第二套住宅沒有以上優惠但是與首套住宅享有同樣的低房地產稅政策。

德國政府規定自有自用的住宅不需要繳納不動產稅,只需要交納住宅基地土地稅,而對于其他目的如交易、出租的房產,則需要交納評估價值1%-1.5%的不動產稅和3.5%的土地交易稅,租金收入則需要交納25%的資本利得稅。

日本固定資產稅實行寬稅基、低稅率的原則,所有固定資產持有者均以土地、房屋和折舊資產為基礎交納稅款。地產持有者每年需要交納1.4%的物業稅以及0.3%上限的都市規劃稅。同時,為緩解社會矛盾和體現公平課稅的原則,日本政府針對物業稅和都市規劃稅也有以住宅用地的大小和建筑新舊程度的不同而設立的減免制度。

免稅條件方面,方正證券認為,中國的房地產稅也將設置人均免稅面積,根據兩地試點情況及國外施行的免稅經驗,預計在30平方到60平米范圍內,不同地區有所不同。

各地的房地產稅減免條件各不相同,常見的是對首套房以及一定面積或價格以內的部分進行稅收減免,以保障必要的住房需求。部分地區直接對首套住房進行不同程度的稅收減免,例如上海對本地市民的首套住房免征房地產稅;美國各州都對首套住宅有房地產稅收減免;德國二套房稅的存在變相對首套住房進行了稅收減免。

稅收減免的另一個特點是對一定面積或價格以內的部分進行稅收減免,例如重慶試點規定已有的和新購的應稅住房存在不同免稅面積;德國對稅基低于2500歐元的部分免土地購置稅;日本對估值20萬日元以下的建筑免物業稅。這兩種方式的稅收減免,使得稅負主要集中在多套房和房屋面積超過一般需求的房主身上,有利于保障必要的住房需求,同時抑制投機性房產需求。

計稅基礎方面,世界范圍內計稅基礎普遍根據房地產評估價值計算,個別情況則依據交易價值判斷。

以交易價格計算的,以滬渝為例,在沒有健全的評估體系條件下,兩地計稅依據暫時分別以交易價格的70%和全部交易價格計算,但是由于交易價格只是房產的歷史價格并不能準確的定義當前價值。因此,兩地政府均在政策中提及待房地產評估系統更加完善時,應當改用房屋評估價值取代房地產交易價格作為計稅依據,評估值可以更加準確的反映房屋的當前價值。

美國房地產稅經歷了兩個世紀的發展,現在已經形成了一套較為完善的房地產稅收以及評估政策。各州均以評估值為計稅基礎,但是又由于各州政策不同估值周期則分為1-10年,主要分為年度重估、全周期重估、部分重估。年度重估指每年對所有不動產重新評估,全周期重估則是平均2-10年/次,而部分重估則是在全周期重估的基礎上每年固定重估部分不動產。

此前,德國是以地方政府季度評估的土地價值(統一值)為基礎交納土地稅;韓國是以住宅及土地的市場標準價值交納物業稅和綜合房地產稅;日本房地產計稅依據則是以土地鑒定委員會記錄在固定資產總賬上的評估價格作為計稅依據,原則上每三年對其納稅價格評估一次。

在征收稅率方面,方正證券預計,中國的房地產稅可能采用累進稅率,家庭首套房稅率較低,產權房越多,稅率越高,但有最高稅率。

累進稅率更能體現公平原則,各地普遍使用累進房地產稅率,以抑制投機性房產需求和穩定房地產市場。目前,重慶和上海實行的房地產稅率都直接根據交易價格進行累進,以重慶為例,獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%;3倍至4倍的,稅率為1%;4倍及以上的稅率為1.2%,屬于典型的階梯征稅。

德國的稅率累進主要體現在土地稅上,獨戶住宅且價值低于規定的部分土地稅稅率為0.26%,超出部分和其他房地產則為0.35%。同時德國二套房稅的存在,相當于首套住房所有者該項稅負為零,也體現了稅率累進的特點,并在一定程度上抑制了個人多套住房的需求。

日本房產取得和保有稅沒有階梯收稅,但房地產轉讓收益所得稅稅率是累進的,保有10年以上的住宅且收益金額在6000萬日元以內的相對超出部分,所得稅和居民稅分別低于5%和1%。

韓國的普通住宅財產稅和綜合不動產稅均實行階梯稅率,直接而且明顯地體現了累進特點,同時對兩套住房以上的房產交易征收房產交易稅,以抑制投機性房產交易。

另外,方正證券認為,未來房地產稅的征收可能會賦予地方政府選擇稅率的權限。在實行累進稅率的前提下,不同城市可實行不同稅率標準。為獲得最大的稅收收入,地方政府可能會采取低稅率、寬稅基的策略以擴大稅源。延續房地產行業調控“一城一策”的思路,不僅能有效的實施中央政府的房產政策,也能促進地方政府的稅務征收效率。

由于各地房地產適用面積、住房增量存量、人口結構的種種差異,“一城一策”能高效地征收地方稅務。以美國為例,房地產稅征收主體是州政府、市政府和學區,經過長期的運作和調整,目前已經形成了較為完善的稅收政策體系。各個州以及州內各縣市征收房地產稅的標準都不同,稅率分布在1%-3%不等,并且每年都會根據地方政府的預算需求而改變。同時,不同地區每年征收房地產稅的頻率也不一樣,例如費城每年只征收一次,而新澤西州則每年征收四次。由于美國的房地產稅稅率由地方政府根據各級預算來制定,而預算應征收的房地產稅與房屋計稅價值總額(政府定期評估房屋的市場公平價格)每年都有變化,因此各地房地產稅稅率每年都不同。

德國的土地購置稅在各州標準不同,從3.5%到6.5%不等。購房后,房屋所有人每年還需要繳納土地稅。土地稅為地方稅種,其標準由地方制定,并由城鎮自行支配。

日本不動產包括主要由物業稅和都市規劃稅兩部分組成。物業稅是地方稅,日本《地方稅法》規定,各級政府自行征管本級稅收,立法權歸國會。該法案保證了各級政府有相對獨立的財源并且合理的解決了地方房地產稅征收效率問題。

遠水近渴

中國1994年的分稅制改革,目的在于增強中央政府的宏觀調控能力,適當提高中央財力的集中程度,明確各級政府的權、責、財,形成中央與地方間合理的財權和事權分享比例,但由于政府間事權劃分和支出責任劃分不清晰、不合理、不規范,地方稅制建設嚴重滯后,缺乏增長性強的稅種,財權與事權出現了相互背離的態勢。

申萬宏源認為,財稅體系的失衡,是“土地財政”出現的現實與前提。在加速城鎮化的進程中,由于地方事權范圍廣泛,而財權卻不對等,兼長時間內不允許地方政府發債和房地產保有環節的稅收制度缺失,政府的融資途徑和未來預期被限制,只能通過操縱土地供應總量、結構以及時間窗口等手段最大化當期利益,最大化土地出讓收入。

2017年,中央財政總收入8.62萬億元,地方財政總收入15.05萬億元,是前者的1.75倍。其中,土地出讓收入5.21萬億元,去除土地出讓收入的地方財政收入為9.84萬億元,僅是中央財政收入的1.14倍,兩者近乎相等。作為財政收入的主體,2017年稅收收入占地方政府總收入的45.64%,占比下降了4個百分點,稅收增幅僅有6.15%,而土地出讓收入的增幅卻達到38.94%,占比增加了6個百分點。

根據黨的十九大關于“深化稅收制度改革,健全地方稅體系”等要求,房地產稅是中國地方財稅體制改革的重要組成部分,將作為未來中國地方政府稅收穩定支柱取代不可持續的土地出讓金等。推進房地產稅對實現“將間接稅為主的稅制向直接稅為主的稅制轉換”這一財稅改革目標具有重要作用,有利于建立更穩定的地方稅收體系,能夠更有力地促進實體經濟的發展。

而且,方正證券還認為,一二線城市住房新增用地不足,新建商品房供不應求,已經進入存量房時代;而三四線城市在經歷庫存去化周期后,購房需求得到進一步滿足,購房能力逐步削減,增量房時代已不可持續。

隨著增量房規模的逐漸弱化、存量房時代的到來,土地出讓金收入將會隨著新增住房的減少而減少,因此,未來難以繼續充當地方財政的支柱。所以,在龐大規模存量房基礎上對持有環節征稅(房地產稅)可以逐步或者部分替代土地出讓金規模的下滑。

方正證券表示,借鑒美德兩國經驗,通過合理設置稅率,調整稅基范圍,房地產稅政策可以有效發揮支撐地方財政的功能。從籌集財政收入的角度來看,房地產稅相對于土地出讓金主要有兩點優勢。

一是持續性。在房屋的存續期間政府每年定期收取,有效地保證了此項財政收入的可持續性。

二是穩定性。一般來講,房地產稅的計稅依據評估值不是每年變動,而是每隔幾年評估一次,評估值在一段時間內保持相對穩定,使得其不會在經濟周期的短期波動中受到太大影響。

但在中國的實際情況是,初期在免征面積設置、房產評估值豁免設置等方面需考慮大量剛需,難以形成高稅收規模。甚至中短期對個人住房大范圍收有實質影響的房地產稅,或有一定的風險。根據上海、重慶兩處試點地房地產稅征收情況,由于豁免因素較多、稅基較窄、稅率較低等因素,兩地房地產稅對地方財政收入的貢獻十分有限。

方正證券研報顯示,中國試點城市房產稅在財政收入中占比僅不到2.5%。從房地產稅收入角度來看:上海和重慶在2011年進行試點改革之后雖然保持較快速增長,但是需要考慮房產評估價值上升因素的巨大影響。從房地產稅占地方公共財政收入的比例看:自2011年以來,重慶市這一比例不斷提升,但是直到2016年也僅為2.35%,上海市這一比例則穩定在2.4%左右,房地產稅對財政收入的貢獻作用十分有限。從房地產稅對土地出讓金的替代作用來看:2016年,上海市土地轉讓總價為1596億元,重慶市為1412億元,而同期房地產稅收入兩地分別為171億元與52億元,房地產稅相對土地出讓規模僅為10.7%、3.7%,替代作用目前來看也十分有限。

而國際上發達國家房地產稅占財政收入多在15%-20%,遠高于中國試點。以美國為例,房地產稅已成為美國各州及以下政府的主體稅種和穩定財源,平均占到地方收入的15%左右,部分州占比達到50%以上;在韓國,調控房地產市場的功能定位使得韓國房地產稅籌集地方財政收入的效果相對較大,地稅收入占地方稅收總額一直穩定維持在20%左右。

根據方正證券的簡單估算,如果房地產稅率分別設定為0.3%、0.6%、0.9%,在最優情形下中國房地產稅收入規模可達1.05萬億元、2.1萬億元、3.15萬億元,對比2017年17.26萬億元的財政收入,占比分別為6.08%、12.16%、18.24%。

同時,方正證券還認為,實際征收將遠遠低于此比例。主要有幾個原因:為保障剛需和住房權益通常要設置豁免面積,且小產權房難以統計;常住人口城鎮化率高估導致全國城鎮住房存量價值高估;不同地方會設置不同的稅率,全國綜合稅率難以準確估計;其他各類型豁免條件。

華創證券也進行了測算,對于全國總量最多可征收0.43萬億-1.28萬億元房產稅,并且考慮房地產稅征收初期緩沖,起初征收額更遠小于上述數據,而對比2018年土地出讓金收入6.5萬億元,占比僅7%-20%,加上地產相關稅費1.8萬億元,合計8.3萬億元,占比僅6.5%-10.3%,房地產稅短期難以彌補土地出讓金收入。

影響幾何

對于房價而言,方正證券認為房地產稅的推出將導致整體房價短期下跌。

房地產稅相當于對房產資產進行加息,房產資產回報率會因此下降。再購置房產資產難以實現超額穩定收益,已持有大量房產的居民短期內可能選擇拋售部分房產;對于購房者而言,在短期內,房地產稅會收斂他們的購房預期,增加觀望等待時間。

因此,方正證券認為,從總量上來看,短期內供大于求,可能導致房價下跌。在增量房時代,決定房地產供求的長期因素取決于人口,中期因素取決于貨幣,短期因素取決于土地供求關系;但是在存量房時代,決定房地產供求關系的長期因素取決于人口和房地產稅,中短期因素取決于貨幣環境,和新增土地關系不大。

對于房租而言,方正證券認為,短期來看,房地產稅會刺激租金上漲,因為房地產稅的征收給房東增加了持有成本,為提高資產價格回報,房東會選擇提高房租來彌補這部分損失。

此外還有其他因素刺激房租上漲:房租上漲存在因前期住房租金收益率偏低而合理補漲的成分;機構投資者借入住房租賃市場,房地產中介以及房地產開發商在一定程度壟斷房源,房租上漲;政府大規模快速度拆除違章建筑,減少了租房供給,也在一定程度上刺激房租上漲。

方正證券研報顯示,從國內外實踐經驗來看,房地產稅并非抑制房價上漲的有效手段。韓國、中國香港(物業稅是中國香港房地產稅的一部分)推出房地產稅后,可能在短期內導致房價增速放緩甚至下跌,但長期來說抑制作用或可忽略不計,在短暫放緩或下降后也可能迎來報復性上漲。房屋租賃價格也在長期內保持上漲趨勢。而重慶、上海試點房地產稅前3個月,住宅成交量降幅超同類城市,但第二年,成交量均出現大幅上漲。此后,兩市商品住宅均價均未顯示出獨立行情。

對于房地產稅對房價的結構性影響,方正證券認為會有兩個主要影響,一是一二線城市房價上漲、三四線城市房價下跌;二是同一城市中,核心房產價格上漲,非核心房產價格下跌。

對于人口持續流入、發展前景好的一二線城市來說,剛需大量存在,而庫存相對不足。房地產稅的征收盡管在短期能夠增加持有成本、抑制部分需求,但長期供不應求的格局難以改變;且在房價上漲的一致預期下,此前受制的投資性需求也將卷土重來。加之房屋供給方具有絕對的市場勢力,開征的房地產稅或被轉嫁至房產需求方,進一步推高房價。

而三四線城市人口流入趨緩、需求疲軟,房地產稅若能有效改變市場預期與供求關系,房價或有下行空間。且伴隨著非核心房產(指位于有人口凈流入的一二線城市的核心區域,并且有公共服務供給權力議價的住房)的拋售,存在買方勢力的市場使得房地產稅很難轉嫁至消費者。因此,房地產稅的征收或延緩三四線城市去庫存過程。

對于同一城市中的不同區域房產價格,方正證券研究深圳房改關于提高小平米保障房供給比例的政策后認為,對持有多套房產的投資者來說,處在核心地段、有學區溢價的大平米住房將作為核心資產被繼續配置,此類房產在短期內或可實現保值。但具有投資屬性的郊區小平米住房由于保障房的替代作用以及房屋持有成本上升、預期投資收益下降等因素影響,很有可能會被作為非核心資產進行拋售。同時,房地產稅政策的出臺將會使房屋價格出現更多不確定性,具有小平米房產購買意愿的消費者將更多持觀望態度。因此,從小平米房產的供給和需求兩端來看,未來其價格或有下行空間。

對于資本市場的影響而言,房地產稅短期將沖擊房地產板塊,產業鏈相關板塊亦有可能受到波及。

方正證券表示,短期內,房地產稅政策將給房地產市場帶來更多不確定性因素,因此,潛在購房者將更多持觀望態度,收斂購房預期。需求端的短時疲軟通過市場傳導至房地產企業,導致房地產行業普遍收入降低且面臨較大財務壓力。行業市場環境的惡化將導致實力較弱的中小型房企在激烈的競爭中被淘汰出局,行業集中度從而進一步提升。

房地產板塊的利空因素還有可能會通過產業鏈傳導至建材,鋼鐵等產業板塊,影響此類板塊短期表現。此外,無法通過自購所滿足的部分住房需求將會轉移至租賃市場,可能會一定程度上推高房屋租賃價格,同時為房屋租賃中介企業帶來一定程度的利好。

從長期來看,房地產稅的征收在一定程度上能夠促進地產泡沫風險的化解,重構房地產行業的市場格局,從而促進房地產市場未來進一步健康有序發展。因此,短期利空因素被市場消化后,行情在沖擊之后會迎來修復。

另外,在相關配套政策較為完善的前提下,如人均免稅面積一旦落實,被生育成本所壓抑的生育意愿將會得到釋放,嬰幼兒消費市場有望迎來消費增量。

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